Ter a documentação da casa ou sala comercial em dia é fundamental para garantir a segurança do seu patrimônio, facilitar uma venda futura e até mesmo permitir o uso de financiamentos bancários. Por isso, a regularização de imóveis já construídos é um passo tão importante. Se você construiu sem projeto ou comprou um imóvel que não está legalizado na Prefeitura, este guia foi feito para você.
Abaixo, explicamos de forma simples e direta tudo o que você precisa saber e fazer para regularizar a sua edificação na cidade de Blumenau (SC), traduzindo os termos técnicos para facilitar o seu entendimento.
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📋 Lista de Documentos Necessários
O primeiro passo para a regularização de imóveis já construídos é reunir a papelada correta. Não se preocupe, a lista abaixo contém exatamente o que a Prefeitura de Blumenau exige, separada por categorias para facilitar a sua organização:
Documentos do imóvel e do proprietário:
• Documento de Identificação: Cópia do RG e CPF (para pessoa física) ou CNPJ (para pessoa jurídica).
• Inscrição Cadastral e Carnê do IPTU: O número que identifica o seu lote na Prefeitura, encontrado no próprio carnê do IPTU.
• Matrícula do Imóvel: Funciona como o “RG” oficial do terreno, que deve ser emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente há, no máximo, 180 dias.
• Provas da idade da construção (se for o caso): Carnês antigos de IPTU, fotos da época ou imagens de satélite. Isso serve para provar quando a casa foi construída, o que é essencial para casas antigas que buscam se enquadrar em leis de compensação.
Documentos técnicos (fornecidos pelo seu engenheiro ou arquiteto):
• Projetos da edificação em PDF: Plantas (baixas, de situação e de corte) mostrando como a casa está construída hoje.
• ART ou RRT de Vistoria: É a Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica. Como a obra já existe, o profissional emite um laudo de “vistoria”, provando que ele atesta a segurança do que já foi feito.
• Declaração do responsável técnico: Um laudo assinado pelo seu engenheiro ou arquiteto garantindo que a casa está segura e em condições de ser habitada.
Documentos de liberação e órgãos externos:
• Certidão de Quitação do ISS: Comprovante da Secretaria da Fazenda (SEFAZ) mostrando que o imposto sobre os serviços da obra foi pago.
• Habite-se do Bombeiro: Documento do Corpo de Bombeiros que atesta a segurança contra incêndios (ou um documento oficial que dispense essa exigência para o seu caso).
• Declaração de Esgoto: Emitida pela concessionária local declarando que o imóvel está ligado à rede coletora da rua. Se não houver rede, será exigida a vistoria da fossa e do filtro pela Prefeitura.
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🚶♂️ Passo a Passo Numerado da Regularização
A regularização de imóveis já construídos em Blumenau acontece basicamente em duas etapas na Prefeitura e uma final no Cartório. Siga o roteiro:
1. O Projeto de Regularização (Aprova Digital) O seu profissional contratado (arquitetos ou engenheiros) deverá abrir um processo no sistema online da Prefeitura de Blumenau, chamado Aprova Digital. Ele enviará os projetos desenhados em PDF. Você fará o aceite digital e pagará as taxas iniciais. Estando tudo certo com as leis da cidade, a Prefeitura emitirá o Certificado de Aprovação de Projeto de Edificações (CAPE).
2. A Regra da Compensação Urbanística (Para casas antigas) Se a sua casa foi construída fora dos limites exigidos (como falta de recuos), Blumenau permite a regularização se você comprovar que a obra foi feita antes de 31 de dezembro de 2016. Nesses casos, a Prefeitura calcula uma multa chamada “Compensação Urbanística”. Ela pode ser parcelada em até 60 vezes, mas o documento final (Habite-se) só é liberado quando a dívida estiver quitada.
3. O Pedido do Habite-se (Praça do Cidadão) Com o projeto aprovado, é hora de pedir o Alvará de Habite-se, o documento de ouro que atesta que o local é legal e habitável.
• A documentação deve ser enviada para o e-mail da Praça do Cidadão.
• Eles gerarão um boleto da Taxa de Vistoria.
• Após o pagamento, um fiscal da Secretaria de Planejamento Urbano (SEPLAN) irá presencialmente à sua casa (vistoria in loco) em até 15 dias, para checar se a construção real é exatamente igual à planta apresentada.
• O processo também passa pela Secretaria da Fazenda (SEFAZ) para checar o pagamento do imposto ISS da obra.
• Estando tudo certo, o Habite-se é liberado.
4. Averbação no Cartório de Registro de Imóveis Com o Habite-se da Prefeitura em mãos, o último passo é levar esse documento ao Cartório de Registro de Imóveis da sua região. Lá, a construção será “averbada” (anotada) na matrícula do terreno, oficializando que ali existe um imóvel totalmente legal.
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💡 Dicas Importantes para o Processo
• Pequenas diferenças são toleradas: Não se assuste se a casa tiver alguns centímetros a mais do que a planta original. Na vistoria do Habite-se, a Prefeitura de Blumenau tolera pequenas divergências de até 5% nas medidas lineares, desde que não ultrapasse 5 metros quadrados da área total aprovada.
• Possibilidade de Ajustes (TAAC): Se o fiscal encontrar pendências que não afetem a segurança, a Prefeitura pode assinar com você um Termo Administrativo de Ajustamento de Conduta (TAAC), dando um prazo para que as correções sejam feitas.
• Responsabilidade Técnica: A Prefeitura apenas fiscaliza o cumprimento das leis da cidade. A garantia estrutural (se a casa não vai apresentar rachaduras ou cair) é inteiramente atestada pelo seu profissional através da ART ou RRT. Portanto, escolha bem o seu engenheiro ou arquiteto!
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🏁 Conclusão
Sabemos que encarar a burocracia pode parecer assustador no início, mas a regularização de imóveis já construídos é um investimento direto no seu patrimônio.
Um imóvel legalizado com Habite-se averbado na matrícula vale mais no mercado, pode ser financiado pelos bancos e evita dores de cabeça com multas futuras. Reúna seus documentos, busque um arquiteto ou engenheiro de sua confiança em Blumenau e dê hoje mesmo o primeiro passo para garantir a tranquilidade jurídica do seu lar ou negócio!
